赠与房产能否要回，需视具体情况判断。以下分析不同情形的处理方式：
- 若房产未过户且赠与合同未公证，赠与人可行使任意撤销权，直接撤销赠与并要回房产；
- 若已过户，一般无法随意要回，但存在以下法定情形时，赠与人仍可主张撤销：

1. 受赠人严重侵害赠与人或其近亲属合法权益；

2. 受赠人对赠与人有扶养义务却不履行；

3. 受赠人不履行赠与合同约定的义务。
- 若赠与合同经公证，或具有救灾、扶贫等公益、道德义务性质，即使未过户，赠与人也不得行使任意撤销权（但符合上述法定撤销情形的除外）。
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处理“赠与房产能要回吗”，需避免以下常见错误：
1. **逾期未行使撤销权**：发现受赠人存在法定撤销情形后，未在知道/应当知道事由之日起1年内主张权利，可能超过诉讼时效，丧失胜诉权。
2. **忽视公证或公益性质**：认为未过户就能随意要回，但赠与合同经公证或具公益性质（如救灾），即使未过户也不得任意撤销，错误操作将导致无法要回。
3. **证据不足或不合法**：主张撤销时，若证据不充分（如无直接证据证明受赠人违约），或通过非法手段（如偷拍）收集证据，法院可能不予采信，导致撤销失败。
若您面临此类困扰，可及时咨询我，为您提供专业解答，避免错误操作造成损失。
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结合《中华人民共和国民法典》分析“赠与房产能要回吗”：
- **任意撤销权**：第六百五十八条规定，赠与人在权利转移前（房产未过户）可撤销赠与；但经过公证或具救灾、扶贫等公益性质的赠与合同除外。
- **法定撤销权**：第六百六十三条规定，受赠人存在以下情形，赠与人可撤销：

1. 严重侵害赠与人或其近亲属权益；

2. 对赠与人有扶养义务而不履行；

3. 不履行赠与合同约定的义务。
赠与人需在知道/应当知道事由之日起1年内行使撤销权。
综上：未过户且未公证、非公益的赠与，赠与人可任意撤销；已过户的，仅在受赠人存在法定情形时，1年内主张撤销。
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“赠与房产能要回吗”还需考虑以下特殊情形：
1. **房产已被转让/抵押**：若受赠人已过户转让给善意第三人，或抵押给他人并登记，赠与人即使撤销，第三人可能因善意取得而无法要回，仅能向受赠人索赔。
2. **受赠人对房产重大改善**：若受赠人对房产进行大规模装修、改建并投入资金，即使赠与人符合撤销条件，法院可能判决补偿受赠人合理支出，影响要回结果。
3. **赠与合同含不可撤销条款**：若合同明确约定赠与人不得撤销，且条款合法，赠与人无法依任意撤销权要回房产，仅能在法定情形下主张撤销。

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